Tema
Velika razlika u cijenama poljoprivrednog zemljišta u EU i kod nas
Prosječna cijena hektara obradivog zemljišta u Europskoj uniji je tijekom 2022. godine iznosila 10.578 eura i bila je 45 puta veća od prosječne godišnje cijene zakupa istog zemljišta (233 eura po hektaru), saopćio je Eurostat a prenijeli domaći mediji. No, kao i svaki prosjek, i ovaj sakriva razlike i varijacije koje su velike ne samo između različitih zemalja EU već i među regijama istih tih zemalja.
Varljiva statistika
Ono što je za nas zanimljivo je što je od svih država članica EU najjeftinija zemlja u Hrvatskoj (tek 3.700 eura) dok se Slovenija nalazi u prvih pet najskupljih s 23.282 eura po hektaru u prosjeku.
Najskuplja obradiva zemlja je 233.230 eura u prosjeku na Malti, a u prvih pet EU zemalja po visini cijene hektara obradivog zemljišta nalaze se Nizozemska, gdje je prosječna cijena po hektaru iznosila 85.431 eura, Luksemburg s prosječnom cijenom od 42.730 eura po hektaru, Irska 38.013 eura po hektaru obradivog zemljišta i Slovenija s cijenom od 23.282 eura po hektaru.
S druge strane, osim u Hrvatskoj, niske cijene obradivog zemljišta po hektaru zabilježene su u Latviji (4.420 eura), Slovačkoj (4.790), Litvi (5.012) i Mađarskoj (5.240).
Prema Eurostatu, visina cijena zemljišta ovisi o nizu čimbenika i uključuje nacionalne čimbenike (kao što su zakoni), regionalne čimbenike (kao što su klima i blizina mreža) te lokalne faktore produktivnosti (kao što su kvaliteta tla, nagib ili drenaža) pa do odnosa ponude i potražnje. Natjecanje za zemlju ne dolazi samo od poljoprivrednika već i od drugih koji planiraju koristiti zemlju u druge svrhe osim poljoprivrede, navodi se u Eurostatu.
Međutim, kako navode mediji, situacija u Hrvatskoj se mijenja, a mogu se očekivati još i veće promjene budući da je od 1. srpnja ukinuta zabrana kupovine poljoprivrednog zemljišta za strane državljane. Naime, Hrvatska je poslovično bila među državama EU s najjeftinijom obradivom zemljom, pa je zabrana na deset godina uvedena kako bi se spriječilo kupce iz bogatijih zemalja da pokupuju zemlju u Hrvatskoj.
Ukidanjem moratorija cijene su porasle, kako objašnjavaju iz Hrvatske poljoprivredne komore, zbog mešetara koji su u očekivanju ove odluke kupovali zemljište. Naime, Matija Brlošić iz HPK-a je za Radio Slobodna Europa rekao kako se unazad nekoliko godina situacija promijenila i cijene su porasle zbog toga što se intenzivirala kupnja poljoprivrednog zemljišta od strane domaćih građana koji se ne bave poljoprivredom, ali imaju viška novca, te je cijena i po sto posto, pa i više porasla u odnosu na unazad nekih pet godina.
»Zbog takvih mešetara koji su željeli zaraditi kada se digne embargo, cijena hektara je s 5.000 eura skočila na 10.000. Negdje je to na istoku Hrvatske još i više, na zapadu je to manje. Ovo govorimo o nekakvom prosjeku«, rekao je Brlošić.
Također i portal Lider navodi ocjenu agencija za promet nekretninama kako je glavni problem što većih poljoprivrednih tabli gotovo da nema, zbog čega je zemljište poskupjelo. Prema podacima osječke agencije za promet nekretninama, sada se najkvalitetniji dio zemljišta, u Baranji i okolici Vukovara, prodaje za 13 tisuća eura po hektaru, a cijena se inače kreće od minimum osam tisuća eura po hektaru u Slavoniji, ovisno o njezinoj kvaliteti i veličini dok je zapadnije nešto jeftinija. Naročito su tražene parcele od deset hektara na dalje koje čim se ponude odmah se i prodaju ljudima koji žele ulagati. Prema njegovoj ocjeni, zbog liberalizacije kupoprodaje poljoprivrednog zemljišta vrlo brzo cijena najkvalitetnijeg će porasti na 15 tisuća eura za hektar.
Cijene u Vojvodini
Prema Izvještaju o stanju na tržištu nepokretnosti u IV. kvartalu 2023. godine Republičkog geodetskog zavoda nastavljen je trend smirivanja tržišta u odnosu na rekordnu 2022., a koji je započet u prvoj polovici 2023. Zabilježen je pad u pogledu broja kupoprodajnih ugovora (14,3 % manje) i promet od ukupno 1,7 milijardi eura, što predstavlja smanjenje u odnosu na isti kvartal 2022. za 22 % . Od 1,7 milijardi eura ukupne vrijednosti u četvrtom kvartalu 2023. godine najveći udio je imala prodaja stanova (51 %), zatim kuća (8 %), poslovnog prostora (6 %), dok je za poljoprivredno zemljište bilo izdvojeno 80 milijuna eura, što je 5 % od ukupne vrijednosti.
Po vrstama nepokretnosti poljoprivredno zemljište je u četvrtom kvartalu zabilježilo međugodišnji rast u vrijednosti tržišta od 38 % i rast u broju kupoprodajnih ugovora od 8 %. S druge strane, ostale nepokretnosti su se prodavale i kupovale manje nego prethodne godine – broj prodanih stanova je bio manji za 20 %, a vrijednost tržišta je opala za 28 %.
Prema udjelu broja ugovora o kupoprodaji prema vrstama nepokretnosti u ukupnom broju ugovora u IV. kvartalu je na prvom mjestu kupoprodaja stanova (26,76 %), a zatim poljoprivrednog zemljišta (18,18 %), građevinskog zemljišta (15,25 %) i kuća (12,71 %).
Najskuplji kvadrat poljoprivrednog zemljišta prometovan je na teritoriju Grada Novog Sada (k. o. Rumenka) po cijeni od 50 eura/m2 za parcelu površine 19.970 m2, a najskuplje poljoprivredno zemljište u Srbiji za koje je plaćeno 3,5 milijuna eura je prodano u Vrbasu i ima površinu od 249 hektara (14.056 eura po ha).
Obračun statističkih parametara cijene poljoprivrednog zemljišta u ovom izvještaju izvršen je nakon homogenizacije podataka što znači da su isključeni rezultati kod kojih je očevidno da su na cijenu utjecale okolnosti koje nisu posljedica tržišta već su specifične za transakciju.
Statistički parametri pokazuju da je cijena zemlje rasla u svim regijama. Podaci su dani po okruzima, pa tako podaci za Vojvodinu pokazuju da je u Sjevernobačkom okrugu prosječna vrijednost po hektaru u IV. kvartalu prošle godine iznosila 11.700, s minimumom od 2.450, a maksimumom 20.200 eura, u Zapadnobačkom okrugu je prosjek bio 12.250 eura (minimum 1.800, a maksimum 25.000), a u Južnobačkom okrugu 15.850 eura (minimum 3.450 i maksimum 35.100). U Sjevernobanatskom okrugu je prosječna cijena iznosila 10.050 eura (minimum 1.300, maksimum 24.965), u Srednjobanatskom 9.700 (minimum 1.100, a maksimum 18.150) i Južnobanatskom okrugu 9.800 (minimum 1.200 i maksimum 24.150). U Srijemskom okrugu prosječna cijena je bila 13.950 eura (mimum 1.500 i maksimum 31.950).
Tržište i drugi čimbenici
Veliki dijapazon cijena poljoprivrednog zemljišta po regijama u Srbiji je uvjetovan različitim faktorima. Tajnik Udruženja za biljnu proizvodnju i prehrambenu industriju pri Privrednoj komori Srbije Aleksandar Bogunović je objasnio što sve utječe na cijenu počevši od tržišta, to jest odnosa ponude i tražnje pa do demografskih faktora.
Prema Bogunoviću, najznačajniji faktori koji utječu na cijenu poljoprivrednog zemljišta su lokacija, kvaliteta zemljišta, veličina i oblik parcele, infrastruktura i demografski faktori. Tako na primjer ako je poljoprivredno zemljište lošije kvalitete, ali je blizu nekog velikog grada ili nekog infrastrukturnog objekta, postiže više cijene. Nadalje, kako se navodi, u najvećem broju slučajeva (a to važi prije svega za nove investitore koji žele kupiti veću površinu) generalno je skuplje poljoprivredno zemljište površine 20-50 hektara nego male parcele (osim nekoliko izuzetaka, gdje poljoprivrednici koji imaju svoje zemljište žele kupiti susjednu parcelu). S druge strane, cijena poljoprivrednog zemljišta se smanjuje kada su u pitanju izrazito velike parcele od 1.000 ha, 5.000 ha ili 10.000 ha, jer je konkurencija mnogo manja, odnosno nema mnogo investitora koji mogu kupiti ovako velike površine.
Na cijenu utječe i blizina infrastrukture – putova, električne energije, navodnjavanja, odvodnjavanja i slično. Osim toga, utječe i demografska situacija u svakom konkretnom području pa je u dijelovima zemlje gdje je naseljenost veoma rijetka cijena poljoprivrednog zemljišta niža, dok u krajevima gdje je tražnja veća od ponude i cijena poljoprivrednog zemljišta raste.
Prvi rezultati popisa u Srbiji su pokazali, među ostalim, i da raspoloživog zemljišta ima 20 posto manje nego prije samo pet godina, a da korištenog zemljišta ima manje 6,3 posto. Naime, agroanalitičari upozoravaju da Srbija godišnje gubi oko 25.000 hektara obradivog zemljišta jer se veliki dio poljoprivrednih zemljišta uzima za izgradnju infrastrukture, naselja, industrijskih zona i slično.
Stručnjaci upozoravaju da je problem s gubitkom zemljišta utoliko veći, jer se radi o resursu koji nije obnovljiv.
J. D.
